Les différents types de baux

Les différents types de baux ou conventions pouvant être conclus par une entreprise commerciale ou artisanale sont les suivants :

1. La convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire se caractérise par le fait que l’occupation des lieux est consentie sans garantie de durée ou pour une durée limitée,

en raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. L’occupant ne peut pas se prévaloir du statut des baux commerciaux, quelle que soit la durée de la convention.

2. Le bail de courte durée

Un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux peut être conclu pour une durée maximale de trois ans. Toutefois, si le preneur est maintenu dans les lieux à l’issue du bail, sans réaction du bailleur, il pourra se prévaloir des dispositions des baux commerciaux.

3. Le bail commercial

La Loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d’application, ont modifié le statut des baux commerciaux, en intensifiant les obligations du bailleur, et en instaurant certaines règles d’ordre public auxquelles les parties ne peuvent pas déroger.

Cependant les parties peuvent toujours écarter conventionnellement la règle légale pour de nombreuses dispositions, avec des conséquences importantes sur les obligations du locataire.

3.1 Durée du bail

La durée du bail est en principe de neuf ans, avec une faculté de résiliation par le locataire à chaque échéance triennale. Cette faculté ne peut pas être supprimée, sauf si le bail a une durée supérieure à neuf ans, et dans ce cas, les règles de plafonnement du loyer ne s’appliquent pas lors du renouvellement

3.2 Répartition de la charge des réparations entre le bailleur et le preneur

Ne peuvent plus être imputés au locataire :

• D’une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, et les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, à l’exclusion des dépenses se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique,
• D’autre part les dépenses relevant des grosses réparations sus visées relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre les locaux en conformité avec la réglementation.
• La répartition de la charge des autres dépenses peut être librement définie ; les dispositions du bail devront faire l’objet d’un examen attentif.

3.3 Garantie solidaire en cas de cession du droit au bail

En cas de cession, le cédant demeure garant solidaire du cessionnaire dans la limite de trois ans, sauf si les parties dérogent à cette clause.

3.4 Destination du bail

La clause de destination délimite les activités permises au locataire ; elle doit être soigneusement rédigée.

Votre avocat est en mesure de vous apporter conseils et assistance pour la négociation et/ou pour la rédaction de votre bail, n’hésitez pas à le consulter.

 

Maître Catherine EDELENYI

Pour l’Ordre des Avocats de Metz